成斌与观点对话：乾立基金地产角色(2)

　　去年年初，乾立基金完成了位于上海七宝生态商务区核心区位的乾立中心的投资并购交易。收购之后，乾立首先就对项目进行了重新定位、确定目标租户类型，并找来国内一线办公楼设计公司，明确整体改造升级方案。具体在软件硬件上进行升级，比照甲级写字楼标准，对大堂、电梯厅、办公厅等区域进行改造，如在大堂地面铺设高端大理石，用意大利灰石和金色不锈钢改造墙面，将整体的办公环境变成暖色调，把冷冰冰的办公环境转变为温暖典雅的轻松氛围，从而提升租户体验。

　　同时，乾立聘请国际五大行之一的高力国际对项目进行整体物业管理，并引入智能化楼宇系统，提高日常运营服务整体效率。最终，乾立基金将乾立中心打造成一个不同于周边项目的差异化优质产品。所谓高品质物业吸引高品质租客，目前乾立中心已入驻租户主要为信息、商贸等中大型企业，包括国茶、孚盟软件等;租赁需求面积多在450平米以上，在同一个区域里面实现了较高的出租率，同时整个租金较区域平均水平也有一定溢价。

　　可以窥见，不管是进行房地产开发投融资时对房企项目进行选择、投股，或是进行大宗物业并购、存量资产改造，都在考验着房地产基金的主动管理能力。

　　成斌认为，以前的地产基金更多是扮演财务投资人、资金供给方的角色，而现在，在存量和大资管时代下，地产基金从原来的被动募资机构变成了一个主动管理的投资机构，投资能力、管理能力增强。

　　“就大宗交易收购而言，投资交易完成意味着可能只干了20%-30%的工作量，重点是后续要把这老旧物业怎么改造好，怎么招商运营好，怎么在市场上通过大宗交易和资产证券化把它退出好，70%的工作都在后面。”成斌指出，如今的房地产基金需要对投资项目的工程、成本、财务、招商、销售等各方面具有主动管理能力，才能进而给投资人带来合理的股权收益。

　　相比于国际房地产基金的成熟运作模式，国内地产基金市场还尚未规模化、成型化。在成斌看来，主动管理能力既是国内基金公司的短板，同样也是追赶、比肩国际基金公司的重要突破口。

　　“主动管理能力越来越强的话，也是表明国内的房地产基金管理公司在发展过程中，确实在向更成熟的基金模式在迈进。”成斌说道。

　　以下为观点地产新媒体对乾立基金总裁成斌先生的专访实录：

　　观点地产新媒体：在融资逐渐收紧的情况下，越来越多房地产企业尝试通过资产证券化缓解资金需求，尤其是发行租赁住房资产证券，您怎么看这样一种趋势?

　　成斌：对于房地产开发企业来讲，是国家政策层面上给予房地产企业所持有重资产的一个资金出口。因为原来的传统房地产开发企业基本上是采用快周转模式，不是完全的重资产模式。

　　现在大部分房地产企业都去拿自持用地的情况下势必会遇到一个问题，就是房企的租赁收入是不足以来维持长期运营。

　　而且，现在提倡“房子是用来住的，不是用来炒的”，这种情况下就必须提供更多的租赁用地。一旦提供更多租赁用地，就意味着房企其实是减少了可出售资产。

　　资产证券化尤其是租赁住房方面的资产证券化，其实是恰好给房企业解决了一个资金的回笼问题。

　　此外，长租住宅类的资产证券化，在全球来讲也已经是一种趋势，特别是在美国等成熟的市场，这种证券化产品是非常符合市场需求的。

　　观点地产新媒体：现在行业内发行的大多是类REITs，您认为真正的公募REITs推出需要破除的障碍是什么?

　　成斌：现在国内REITs如果真的要落地的话，其实目前还面临几个问题。

　　首先是大家都在提的缺乏税收优惠这个顶层设计，因为国外的公募REITs之所以发行成功的，很大程度上是依赖于当地针对REITs商品的税收优惠政策，比如说美国，它在REITs层面和旗下控股的物业公司都享受所得税的减免优惠，目前来讲我们国内顶层设计实际上还没有这一块。

　　其次，目前公募基金的运营管理可能还难以承载REITs的正常运作，还需要我们在制度层面上面进行完善。

　　再者，国内目前的类REITs产品的债权属性比较强，回报有点类似于固定收益，发行目的也主要是获得现金流，而且定价、回报很可能已经超过了底层资产的收益率，偏离了REITs产品发行的一个创设的初衷。

　　因为公募REITs本质上的来源应该是项目本身产生现金流，从而给投资者带来回报，不能脱离底层资产的收益。

　　观点地产新媒体：就目前融资局面来看，房企还可以通过怎样的创新方式来扩宽融资渠道、降低融资成本?

　　成斌：就当前金融市场的发展，包括传统融资渠道受限，本身许多房企它已经自发涌现出了很多融资方式，比如说资产证券化，比如说私募基金合作的方式，比如说永续债，那么未来房地产融资的方式将会更加细化。

　　就目前来讲，房企要降低负债率，或者说适当降低融资成本的话，可能要改变融资思维。

　　在资金面比较紧的情况下，房企为了满足规模化扩张的需要，其实可以引入更多的一些股权投资，让社会资本参与到具体项目的股权投资来，具体来讲可以通过优先股的方式或者纯股权投资的方式来扩展自己的融资渠道，而且目前也有越来越多的私募基金会参与到房地产企业的股权投资里面。

　　观点地产新媒体：银行信贷等全面的持续缩减，对于房地产私募基金来说，会带来一些怎样的积极或者消极方面的影响呢?

　　成斌：从房地产基金的层面来讲的话，其实跟自身业务模式的关系非常大。以乾立基金为例的话，目前主要是两个核心方向，一个是房地产开发类的投融资，一个是房地产并购业务。

　　尤其是对于房地产开发类的投资来说，这次的融资紧缩所带来的影响，一方面是风险，一个方面也是机会。

　　风险方面，这一轮资金面的紧缩，对于我们的交易对手即是房地产开发企业来讲，它的风险敞口已经在逐步增大，甚至有些前一百强企业的资金链也都非常紧。所以，对于我们基金进行参与开发类投融资的风险敞口也加大了，我们对于项目、交易对手的选择要更加审慎。