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杨红旭:房地产调控政策已基本“见底”

1970-01-01 08:00    来源: 观点地产网      字号:

(作者:杨红旭)近期,房地产政策重新热闹起来。最惹眼的当属扬州新政,质疑者众,但出台三周仍未被叫停,似乎也说明管理层态度发生了微妙变化。

  远比扬州更重要的是,5月23日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析经济形势,部署近期工作,提出稳定和严格实施房地产市场调控政策。

  所谓“稳定”,意味着政策既不放松,又不加码;所谓“严格”,意味着坚持调控不动摇。两组词放一起,略显重复或矛盾,由此也反映出管理层的纠结心态。

  其实,这一表态是5月20日温家宝总理在武汉主持召开的六省经济形势座谈会精神的沿续,当时强调:稳定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。

  其后,新华社也刊文并旗帜鲜明地提出,在楼市调控的关键时期,稳增长不仅不等于放松调控,而且还要稳定已有调控政策,绝不让调控出现反复。

  那么,当前房地产政策到底处于何种态势?归结为三点:中央死守房地产调控,地方政府寻求突围,货币政策趋于宽松。

  首先,中央政策最重要。去年下半年以来,国家诸多会议、文件、领导发言,皆强调房地产调控不动摇,总体上持续至今。然而,不同的时间点,口气略有变化,比如今年3月两会前后,非常严厉:“房价远未回到合理水平”。

  而六省经济形势座谈中所谓的“稳定房地产市场调控政策”,让很多人和机构看到了希望:不加码,就意味着可能放松。所以地产股连涨几天。其实,中央死守的是抑制投资投机性需求,也即坚持限购、限贷政策;而对于自住需求,尤其是首置需求,则开始定向宽松。这就是所谓的“差别化住房信贷、税收政策”。

  其次,地方政策突围。房地产的最大特性是不动产,所以发展房地产业给政府带来的收益,绝大部分归于地方政府。近几年来,我国土地出让金和房地产税收,占地方政府总收入(预算内和预算外收入)的50%以上,在这种依赖症之下,去年以来房地产市场遇冷,地方收入大明显萎缩,而支出却仍在快速增长,其结果就是入不敷出的程度加剧,地方债务压力增加。

  所以,去年8月以来,全国陆续有几十个城市放松房地产政策,其中多数都能顺利实施,少数则触及中央政策“红线”,被迫停止实施,尤其以放松限购为典型。扬州新政一事,主要与鼓励精装修房有关,但也涉及到了市场调控问题。

  再次,货币政策趋松。简单来看,货币政策与房地产政策无直接关系,实际上却相当密切。众所周知,房地产业是资金密集型产业,而且中国金融体系市场化水平低,货币政策的松紧,通过国有银行和其他金融机构,直接传递到房地产市场。货币松,楼市兴。货币紧,楼市衰。

  2009年中国房价年度涨幅创近十几年新高,货币狂发立下大功。去年货币供应紧缩,且对开发贷和个人房贷收紧,房地产市场下行,也就成了顺理成章之事。好在,去年四季度以来,以连续三次下调存款准备金率为标志,货币政策趋于宽松,房地产市场立即受益。比如,首套房贷利率由去年高至1.1倍,下滑至当前低至85折,一方面与调控政策更加注重保护刚需有关,另一方面也是银行贷款额度增加的结果。

  综合而言,中央死守仍是影响今年楼市的主要因素,但地方政策突围和货币供应放水,部分对冲了中央政策的打压程度,从而为房地产市场的筑底和复苏,埋下了“伏笔”。

  整体而论,房地产政策基本“见底”。在调控房价的效果渐趋明显,以及经济增长乏力的两种背景下,短时间内房地产政策不太可能展开新一轮调控——除非四季度之前,房价明显上涨(可能性很小)。基于此,维持年初对今年楼市演变轨迹的判断:探底、筑底、复苏。

  具体而言,当前情况是:房地产开发投资和房屋新开工指标,还在继续探底;房价指标仍在下行通道,但已经开始筑底(时间较长,会有振荡);住宅成交量指标近几个月有所反弹,预计已经转入复上行通道。

作者:杨红旭   责任编辑:张磊
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