越南国家银行：监管房地产经营信贷

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　　最近，财政分析家就越南国家银行颁行第22号《通知》规定评价：只对房地产经营信贷造成影响，至于真正的购房需求，银行随时提供贷款服务。

　　银行压力不大

　　越南国家银行第22号《通知》继续实施发放中期和长期贷款的短期资金比例调降的路线图。据此，从2020年1月1日至9月30日，发放中期和长期贷款的短期资金最高为40%，从2020年10月1日至2021年9月30日是37%，从2021年10月1日至2022年9月30日是34%，从2022年10月1日起是30%。

　　上述规定令不少人联想监管房地产贷款服务的问题，但金融银行专家艮文力博士认为：上述路线图是各家银行重组资金结构的条件。据今年初公佈的相关草案显示，明年初将发放中期及长期贷款的短期资金由40%降至35%，而第22号《通知》规定至2020年10月才开始降至37%。

　　金融银行分析家表示：第22号《通知》对发放中期和长期贷款的短期资金控管规定并不是监管信贷、尤其是房地产信贷的关键，更重要的是提升资本充足率(CAR)。艮文力博士说：“未来期间，国家银行不须管理发放中期和长期贷款的短期资金，而按巴塞尔资本协定第二版(Basel II)规定管理资金充足率。”

　　据越南国家银行的监察数据显示，按规定路线图将发展中期和长期贷款的短期资金调低，不对各家商业银行与外国银行分行提高中期、长期贷款的能力造成影响。至今年9月30日，中期和长期贷款的短期资金最高使用率如下：国有商业银行领域是29.79%;商业股份银行领域30.89%;合资银行领域28.97%;全外资银行领域7.53%。

　　市银行大学的裴光信博士表示：目前，许多银行使用短期资金以发放中期和长期贷款的比例为30%至37%。由此看来，各家银行已主动重组资金结构以做好落实该决定的准备工作。值得一提的是，上述调整决定要求各家商业银行提供房地产贷款服务时须深思熟虑，从此渐渐形成银行只是短期资金提供渠道的趋势，企业想中期及长期贷款，就要开发资金市场，如：发行企业债券。

　　只监管房地产经营信贷

　　许多人认为：国家银行第22号《通知》还限制提供房地产贷款服务，因为房地产贷款的风险系数将由150%上调至200%。该系数用于计算各家银行的资本充足率(分母)，风险系数越高，资本充足率越低。

　　根据规定，个人贷款购房的信贷合同低于15亿元，风险系数为50%。其中，应收账款要以贷款者的房屋、土地使用权、与连在土地的建筑工程抵押，同时达到风险系数为50%的条件之一。

　　对于应收的其他账款，如：个人贷款以为生活服务，而协商借贷的款项和客户的信贷合同价值是400亿元以上(扣除客户被回收风险系数50%的款项)，从2020年1月1日至12月31日的风险系数是120%，从2021年1月1日起是150%。

　　艮文力博士透露：对于房屋、社会住房和贷款价值15亿元以下的合同，风险系数50%是积极的，因为贷款客户较多。对于贷款逾40亿元，要规定风险系数较高以避免投机现象。规定风险系数的措施较符合，可限制利用政策漏洞来投机房地产。

　　金融银行专家阮志孝博士认为：分类房地产信贷以清除“徒手搏虎”的投资商。对价值40亿元以上的信贷合同规定风险系数高，证明越南国家银行就贷款购买高档房地产的个人检查工作作出严格的通牒，此举完全合理。

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