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中国的一线城市的房价收入比应该在全球是最高的

2016-10-09 16:38    来源:东方经济网      字号:

  专家分析,目前由于房价飙涨、债务违约频现,这意味着风险正在聚集。但是,资产价格涨得比债务快,这才是真正棘手的问题,如果房价快速下跌,企业的杠杆率就会上涨,债务负担加重对经济的影响会更大。“所以,房地产价格的稳定是一个非常重要的问题。”野村中国首席经济学家赵扬说。

  赵扬发现中国债务问题存在一个典型现象:债务率高,但是杠杆率并不高——杠杆率一般是用负债和总资产的比例来测算,或者是用负债和净资产的比例。而测算的结果是,这几年的杠杆反而在下降,原因是资产价格涨得更快。

  这个看起来有些矛盾的现象,恰恰真实反映出了资产价格与债务的症结所在。

  赵扬的解释是,负债大部分用于投资,形成了大规模资产,一旦价格快速上涨,就造成了资产价值的增长速度超过了债务的增长速度,最有代表性的就是过去十几年房价的大幅上涨。

  记者:房地产泡沫会破吗?

  赵扬:房地产价格如果大幅度下跌,企业的杠杆率会出现飙升,因为在负债不变的情况下,资产价格下跌会直接表现为杠杆率上涨。而且房地产也是主要的债务抵押品,如果房地产价格出现下跌,那么债务抵押品的价格就要下降,银行作为债权人会面临较大风险。所以,房地产价格的稳定非常重要。从这个角度来看,政府不会采取过强的措施来主动刺破房地产泡沫。

  对中国来说,中国目前可能更接近于日本上世纪70年代中期的经济增长阶段,房地产投资作为过去十几年的热点逐渐冷却,未来的投资会回归常速。这当中会出现产能过剩,就像日本从1975年到1985年之间有十年的产能过剩,房地产投资放缓。这期间,房价可能会出现一些调整,但不是崩盘。

  当然,房地产的资产价格的泡沫如何界定,这本身也存在争议。

  记者:有没有判断房价风险的直观指标?一线城市房价还会涨吗?

  赵扬:目前可以看到的一个明显现象是,中国的一线城市的房价收入比应该在全球是最高的。从这个指标看,房价如果大大超过购买力,那么风险会越来越大。

  但我的判断是,中国经济名义增长速度在全球相对较快,家庭收入也还在增长,每年大概保持7%—8%的增速,所以房价如果不再继续上涨的话,高房价一段时间后可以消化。

  中国的房地产市场的分化很明显,目前一线楼市有泡沫,但不一定会破,因为一线城市还在有高收入人口流入,很难用平均收入来衡量住房购买力。三四线城市房价泡沫目前不算大,但是如果它像一线城市那样飙涨就比较危险了。

作者:佚名   责任编辑:小马
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