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陶冬:最近的土地拍卖中,大的上市公司往往夺得美人归

2016-06-22 15:27    来源:东方经济网      字号:

  记者了解到,由于土地市场的天价拍卖,在北上广深等一线城市层出不穷,更蔓延到南京、苏州、合肥、杭州、厦门等二线城市,竞价凶猛,涉及金额庞大。

  但是,此次地王井喷,呈三高三低特点。在拍卖上,单价高、总额高、土地溢价高,许多成交价颠覆了市场对住宅价格的现有估值与定价逻辑,不断激起“面粉价贵过面包价”的惊叹。以地王价建起的住房,必须卖到远远高过现在住宅市价才能出现盈利,不知是现在的房价便宜了还是土地价格太贵了。

  在市场的大局上,又有三低的现象。土地储备/现金比率低、融资成本低、土地供应量低。土地储备/现金比率低,部分原因是房企过去两年消耗了一些土地储备,不过主要原因在于他们手握前所未有地充分的现金流,从银行贷款到资本市场集资罕见地路路畅顺,腰包鼓了,买地的意愿自然强了。中国人民银行致力于降低融资成本,从发债到银行贷款,资金成本有显著的下降,这些对实体经济中的企业帮助不大,对开发商却如久旱甘霖。比起几年前靠信托和理财产品集资,如今的成本环境舒服多了。最后地方政府的土地供应量有明显的下降,财政收入的压力颇大,土地拍卖越低迷越无人问津,于是制造供应短缺的假象,搞饥饿销售。地王是吸引眼球的销售策略,对地方政府和开发商均是好的销售技巧,一拍即合。

  最近的土地拍卖中,大的上市公司往往夺得美人归。这和资金成本关系密切。资本市场融资和依靠资本市场的银行贷款,令这些企业的资金成本明显拥有竞争优势,将这种成本差距摊分到整个建设和销售期中,优劣立见。

  大型国有房企在地王争夺战中,身影尤其矫健,斩获尤其丰厚。他们在财务上得到银行的支持,在政策上受到地方政府的青睐,在关系资源上有母公司保驾护航,所以在拍卖中如鱼得水。2010年国资委要求大型国企退出房地产业务,如今他们却是房地产业最生猛的力量。2015年起国务院不断强调信贷要为实体经济服务,他们却把资金引向了资产市场。

作者:佚名   责任编辑:小马
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